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從最近的新聞看房地產的這項稅收離我們不遠了

作者:admin 人氣: 發布時間:2019-11-18
摘要:我們都知道《伊索寓言》里有一則狼來了的故事。前面兩次別人喊狼來了,我們都很謹慎,但是狼卻沒有來,于是放松了警惕,甚至于產生了狼永遠都不會來了的錯覺,這時第三次當別

  我們都知道《伊索寓言》里有一則“狼來了”的故事。前面兩次別人喊“狼來了”,我們都很謹慎,但是“狼”卻沒有來,于是放松了警惕,甚至于產生了“狼永遠都不會來了”的錯覺,這時第三次當別人再喊“狼來了”的時候,我們也沒作什么準備,但這次“狼”真的要來了,不過可能變成小紅帽的模式出現在大家的面前。

  中國香港近期的《財政預算案》提出寬減差餉(房產稅),在一番統計之后,香港財經事務及庫務局提供了一份文件,這份文件里附上了香港10名被寬減房產稅最多的業主。

  排名前十名的業主,所擁有的物業數目一共是40136個,差餉減免總額達到了2.56個億;而在這份榜單中排名第一的這位“物業王”,一個人就占據了39%的份額,遙遙領先于第二名!

  這位“超級業主”實際上是領展房地產投資信托基金,它的前身就是香港政府公營房屋部門的商場產業部分,后來IPO私有化了。 那領展房地產投資信托基金是什么?

  領展房地產基金是首家香港上市及以市值計現時亞洲地區最大型房地產投資信托基金,也是全球以零售為主最大的房地產投資信托基金之一。

  領展物業遍及香港、北京、上海和廣州。在香港擁有1,000萬平方呎的零售物業及約72,000個泊車位,以及一個發展中項目;中國內地有約276萬平方呎零售及辦公室物業,可以說是一個真正的“地主”。

  看見沒?這15645套物業并非指的全是房子,其中還包括街坊小店、菜場小攤、停車位等等,以后這些全都是差餉的征收范圍。

  2016年香港政府已將購買房產的印花稅上調至了15%,只有買第一套房產的本地永久居民可豁免。而非永久居民印花稅高達30%!

  差餉的正式名稱是地稅或土地稅(Rates,LandRates),是間接稅的一種,差餉是香港對地稅的說法,承襲自中國的古文。中國內地目前并沒有差餉。差餉是一種源于英國的稅款,在英國、美國、澳大利亞以及很多國家和地區都存在,金額主要按土地價值、房產價值或物業租值根據一個比例作為計算。

  納稅主體——租賃、持有或占用物業者。香港法律并未具體規定差餉承擔者是出租人還是承租人,一般由租客與業主自行約定。如果沒有其他協議,須由使用人繳納。

  稅基——應課稅租值。指物業于某一特定日期(近年指10月1日)的估計市值。香港政府要求每年進行重新評估。評估方法有比較法(當類似物業的可得時)、收支法(一般適用于公共事業、酒店、電影院等)以及建筑成本法(一般用于油庫、高爾夫球場和康樂會所等)

  稅率——每年由立厘定。但1999年起,差餉征收率一直沒有變化,維持在5%。通常,差餉占到香港家庭支出的3%左右。

  減免條款——香港對一些土地和建筑物的差餉進行豁免,包括農地及相關建筑物、宗教用途的建筑物、墳場及火葬場、政府擁有的一些物業、軍事用地等。此外,政府還有權利向差餉繳納人退還或寬減差餉。比如,經濟狀況較差時,政府可制定一些減免措施,降低居民稅賦。金融危機之后幾年,由于一些寬減差餉措施,差餉在總收入中所占比重下降到3%左右。

  納稅主體——租賃、持有或占用物業者。香港法律并未具體規定差餉承擔者是出租人還是承租人,一般由租客與業主自行約定。如果沒有其他協議,須由使用人繳納。

  稅基——應課稅租值。指物業于某一特定日期(近年指10月1日)的估計市值。香港政府要求每年進行重新評估。評估方法有比較法(當類似物業的可得時)、收支法(一般適用于公共事業、酒店、電影院等)以及建筑成本法(一般用于油庫、高爾夫球場和康樂會所等)

  稅率——每年由立厘定。但1999年起,差餉征收率一直沒有變化,維持在5%。通常,差餉占到香港家庭支出的3%左右。

  減免條款——香港對一些土地和建筑物的差餉進行豁免,包括農地及相關建筑物、宗教用途的建筑物、墳場及火葬場、政府擁有的一些物業、軍事用地等。此外,政府還有權利向差餉繳納人退還或寬減差餉。比如,經濟狀況較差時,政府可制定一些減免措施,降低居民稅賦。金融危機之后幾年,由于一些寬減差餉措施,差餉在總收入中所占比重下降到3%左右。

  在香港,差餉的征收及估值由差餉物業估價署負責,根據市價、面積、位置、設施、質素及管理水平,估計物業用于出租時可取得的年租金,以應課差餉租值乘以一個百分比的差餉征收率計算,再分四期繳交。

  香港除了差餉還有物業稅,物業稅則以實際出租收入打八折后(還有一些扣減不過一般不多),再乘以15%收取。下圖為上海各區平均一個月的租金表,一套黃浦區的房子一年收取租金大概在14萬左右,按香港的模式則該單位收取的差餉大約7000元,物業稅則大約17000元。綜合的稅率就大約是15%左右。

  此外,今年6月份香港宣布將對空置6個月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”,相當于該單位應課差餉租值的200%。額外差餉大約相等于樓價的5%。

  聯想到ZF一向對標的是香港的房地產制度的,包括現在的70年產權(當年最早向中央領導提出建議,租地給外商進行開發,而后來的“70年”也是從建議的“99年”、 “也可以75年”中來。其中的“99年”來自于界限街以北的批租土地,而“75年”則是當時港府在界限街以南的批租年限,中國最終為住宅選擇了一個比75年更短一些的70年,而其他類型的土地年期則更短。)公攤也是學香港的(雖然香港已經取消了),炒樓花,也是學的香港。而且現在的樓市招拍掛制度也是學習香港的。所以結合最近的新聞看,接下來很有可能學習香港的差餉稅。

  國家原本想慢慢抬高房租,再收類似的差餉,以此緩慢推進房產稅。現階段一下子推出房產稅,可能會直接導致泡沫破裂(國家也不允許房地產立即崩盤)。倘若從租金中慢慢收取,這樣既不會動了有房階級的奶酪,又能保證國家稅收收入的增加,豈不兩全其美。所以仔細想想就能知道為什么蛋殼和自如能如此抬價了。

  我覺得這個稅率也是最有可能也最快能在全國推行的稅率,只有房租才能真實反應支撐房產稅的現金流情況。先試試水,能大家慢慢適應了就開始推產稅。一句話,這個稅目的不是為了降房價,只是為了過渡和填補財政。

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